Résidences secondaires en Espagne : l’appétit des Belges persiste malgré la hausse continue des prix.
À l’occasion de la publication des chiffres des bureaux d’enregistrement espagnols, ZAPINVEST, spécialiste de l’immobilier de résidences secondaires en Espagne, fait le point sur l’année 2025 et les perspectives 2026.
Dans certaines régions d’Espagne, les prix au m² dépassent désormais les sommets atteints en 2007, avant l’explosion de la bulle immobilière. Les prix moyens sont de 2317 €/m² pour l’ancien et 2500 €/m² pour le neuf. Les acquéreurs étrangers, qui représentent 14% de l’ensemble des acquéreurs, ne sont pas étrangers à cette croissance soutenue depuis 2021 : les Nord-Américains investissent 4381 €/m² en moyenne, et les ressortissants de l’Union européenne (57% des acquéreurs étrangers) 3010 €/m², soit des prix bien au-dessus de la moyenne nationale.
Exemple frappant parmi d’autres, il y a trois ans, Zapinvest commercialisait la première phase d’un ensemble immobilier à San Miguel de Salinas, sur la Costa Blanca, à partir de 149.000 € pour un appartement deux chambres. Aujourd’hui, un bien identique construit dans la phase 2 du projet est affiché à 229.900 €, soit 54% plus cher !
« Les Belges qui nous ont fait confiance à l’époque ont réalisé de solides plus-values, notamment ceux qui ont revendus leur bien une fois celui-ci construit. Pour ceux qui ont des budgets plus serrés, qui veulent acheter du neuf et qui sont patients (il faut compter 2-3 ans de construction), les meilleures opportunités sont toujours tout au début des phases 1 des grands projets, en achetant sur plan », rappelle Jonathan Buchet, CEO Belgium de ZAPINVEST.
Les acquéreurs qui veulent immédiatement profiter de leur bien préfèreront les phases 2 (et suivantes) des projets immobiliers, ainsi que les reventes de biens très récents, conformes aux nouvelles réglementations de performances énergétiques – un point important pour éviter les coûts et les tracas d’une rénovation qui pourrait s’évérer en définitive plus onéreuse que le prix du neuf.
Les prix diffèrent bien entendu fortement entre les régions et reflètent l’attractivité touristique. Les prix de la Costa del Sol, très prisée par une clientèle aisée, sont par exemple plus élevés (600-700.000 € pour une maison et 350-400.000 € pour un appartement) que sur la Costa Blanca où les budgets restent plus accessibles (350-400.000 € pour une maison et 250-300.000 € pour un appartement).
Avec ou sans bulle ?
Si les prix augmentent, le marché espagnol est aussi extrêmement dynamique dans toutes les régions. En 2025, pas moins de 705.357 transactions ont été enregistrées, soit le niveau le plus élevé depuis le premier trimestre 2008 (+11% par rapport à 2024).
« Certains candidats acquéreurs commencent à nous poser la question d’un risque de bulle immobilière. Nous les rassurons car la situation n’est pas du tout la même qu’en 2008. À l’époque, les banques espagnoles prêtaient jusqu’à 120% du montant du bien, avec des taux variables très bas qui ont ensuite fortement augmenté. Depuis, le marché a été assaini et la rigueur est de mise. Pour accorder un prêt hypothécaire, les banques exigent généralement un apport de 30%, plus les frais de la transaction. Et elles sont tout aussi prudentes vis-à-vis des promoteurs », explique Jonathan Buchet. « Le marché retrouve après plus de 15 ans un niveau d’avant la bulle mais n’oublions pas non plus l’impact sur les prix de la forte hausse des matières premières ces dernières années. »
Les Belges, en 8e position
Avec 4455 acquisitions en 2025 (soit 12 transactions enregistrées par jour, en moyenne), les Belges remontent à la 8e position des acquéreurs internationaux en Espagne dans le classement du 4e trimestre. Au top 10 des nationalités, on trouve les Britanniques (8,9 %), les Néerlandais (6,8 %) qui sont devenus de sérieux concurrents dans la chasse aux résidences secondaires, les Allemands (6,7 %), les Marocains (5,8 %), les Roumains (5,5 %), les Italiens (5,3 %), les Français (4,9 %), les Belges (4,4 %), les Polonais (4,0%) et les Ukrainiens (3,2%).
Les régions espagnoles qui séduisent le plus les étrangers sont traditionnellement les Îles Baléares (31 % des acquisitions ont été réalisées par des étrangers au 4e trimestre), la région de Valence (27 %), les Canaries (23 %), la région de Murcie (21 %), la Catalogne (16 %) et l’Andalousie (13 %).
Quid pour 2026 ?
Ce début d’année, marqué par une météo inhabituellement pluvieuse dans le sud de l’Espagne, n’incite pas particulièrement au voyage de prospection. Mais la demande est bien là.
« Nous avons accueilli pas moins de 180 personnes lors de nos portes ouvertes de janvier. Les Belges sont toujours très attirés par l’Espagne. En revanche, nous constatons qu’ils prennent davantage de temps pour mûrir leur projet, et l’adapter éventuellement aux nouveaux prix du marché, avant de signer et de concrétiser leur rêve de résidence secondaire au soleil et souvent à proximité de la mer », conclut Jonathan Buchet.
