ZAPINVEST, spécialiste de l’immobilier de résidences secondaires en Espagne, conseille et accompagne les acquéreurs avant, pendant et après leur achat immobilier. Que faut-il savoir et prévoir si l’on souhaite investir ? Jonathan Buchet, CEO Belgium de ZAPINVEST partage 10 conseils essentiels.
Si vous rêvez de soleil et que vous projetez d’acquérir d’une résidence secondaire en Espagne, voici de quoi alimenter votre réflexion durant les longues soirées d’hiver que nous traversons. Près d’un quart des 247.200 Belges qui possèdent un bien immobilier à l’étranger ont opté pour l’Espagne. Le pays était d’ailleurs le choix préféré des nouveaux acquéreurs belges en 2025 (37%), devant la France (24%) et l’Italie (10%). Pour réaliser votre projet, vous devrez répondre à des questions concrètes, telles que : « Dans quelle région investir ? » ; « Quel type de bien acheter et à quel prix ? » ; « Quelles sont les démarches nationales, régionales et locales à prévoir ? » ; « Comment le rentabiliser et l’entretenir ? ».
« Depuis la création de Zapinvest il y a 15 ans, nous avons accompagné des centaines de familles belges à la recherche de « la » résidence secondaire de leurs rêves. Nous avons identifié 10 points clés pour aider les futurs acquéreurs à démarrer leur projet, à procéder dans le bon ordre et à investir sereinement », déclare Jonathan Buchet, CEO Belgium de ZAPINVEST.
Construire son projet en 10 étapes
1) Choisir la région qui vous correspond
La plupart des Belges et des autres acquéreurs étrangers investissent dans les îles (Baléares et Canaris), sur la bande côtière est et dans le sud du pays, principalement (par ordre de préférence) dans la région de Valence (la Costa Blanca), la région de Murcie (la Costa Calida), la Catalogne et l’Andalousie (la Costa del Sol). Chaque région ayant son propre charme : la Costa Blanca respire la douceur de vivre, la Costa Cálida attire par la tranquillité de l’intérieur du pays, la Costa del Sol combine un climat exceptionnel et des paysages typiques, etc.
Pour faire le bon choix, il est crucial d’aligner son projet immobilier avec son propre rythme de vie et ses attentes personnelles. Souhaitez-vous investir à la mer, à la campagne, dans une grande ville ? Êtes-vous sportif, amateur de visites culturelles, de fête, de tranquillité… Comptez-vous principalement utiliser votre résidence secondaire pour vos vacances, pour télétravailler, pour profiter de votre pension, pour la louer dans un premier temps ? Les réponses à ces questions constituent les fondations de votre projet. Si vous achetez en couple ou en famille, cela demande déjà souvent des alignements, voire des compromis.
2) Définir un budget complet et réaliste
Votre budget aura peut-être un impact sur le choix de votre région car de fortes différences de prix sont à prendre en compte : par exemple, les prix moyens sont actuellement de 3907 €/m² aux Baléares, de 2979 €/m² à Malaga, et de seulement 1292 €/m² à Murcia.
En Espagne, les frais d’acquisition sont généralement compris entre 11% et 14% du prix du bien. Il faut y ajouter un budget pour l’ameublement (sauf s’il est vendu meublé). Et si le bien n’est pas récent, il faudra probablement prévoir une enveloppe de rénovation (notamment par rapport aux normes énergétiques si vous comptez le donner en location). Pensez aussi au budget post-acquisition incluant par exemple les éventuels frais de copropriété, les frais d’entretien et le coût des transports pour venir séjourner dans votre résidence.
3) Neuf ou ancien ?
« La majorité de nos clients se tournent spontanément vers le neuf, surtout s’ils achètent sur la Costa Blanca ou la Costa Calida où le neuf est plus abordable que sur la Costa del Sol. Et c’est une bonne stratégie car il y a très peu de différence entre le prix du neuf et de l’ancien », commente Jonathan Buchet.
De manière générale, les prix de l’ancien ont en effet augmenté plus vite que ceux du neuf ces dernières années, réduisant la différence entre les deux : les prix moyens espagnols sont actuellement de 2275 €/m² pour l’ancien et 2412€/m² pour le neuf.
L’achat neuf offre des garanties constructeur, peu d’entretien, des performances énergétiques conformes aux normes actuelles, des piscines et espaces communs récents et d’excellentes perspectives locatives.
L’ancien (ou la revente d’un bien récent) peut séduire pour le charme d’un bien, sa situation ou son prix : notamment dans le cas particulier de la Costa del sol où les prix sont devenus très élevés. Il faut alors être particulièrement vigilent sur l’état du bien et de la copropriété.
4) Se familiariser avec les étapes administratives
Un achat en Espagne suit un ordre bien défini d’étapes auxquelles sont attachés des documents.
- Ce n’est pas un notaire mais un avocat qui prépare la transaction. Le premier document utile à prévoir sera donc une procuration à un bureau d’avocat spécialisé en immobilier qui interviendra à différentes étapes de votre achat.
- Il faudra obtenir le NIE (Numero de Identidad de Extranjero ou Numero d’indetification d’Étranger), indispensable pour acheter le bien, ouvrir un compte bancaire, payer ses impôts, etc.
- Le contrat de réservation bloque le bien que vous avez trouvé (moyennant un petit acompte), le temps de préparer le compromis.
- Le compromis de vente (contrato de arras) formalise ensuite les conditions. Il faut alors verser en général 30% à 40% du montant pour du neuf, 10% pour de l’ancien. Contrairement à la Belgique, le compromis de vente est un document privé qui ne nécessite pas l’intervention d’un notaire.
- Enfin, l’acte de vente notarié officialise définitivement la vente.
5) Être bien accompagné sur place
Le processus d’acquisition d’un bien en Espagne n’est pas identique à celui d’un bien en Belgique. Et là-bas aussi, il faut tenir compte de subtilités régionales. Si vous ne maitrisez pas parfaitement l’espagnol, pouvoir compter sur une équipe francophone sur place connaissant le fonctionnement de la procédure, le marché immobilier local, les promoteurs et les pièges à éviter vous aidera grandement.
D’autant que le marché est très réactif – les Belges ne sont pas les seuls fans de l’Espagne. Les candidats acquéreurs de diverses nationalités convoitent souvent les mêmes biens que vous. Le temps d’arriver sur place, le bien que vous avez repéré depuis la Belgique sera probablement déjà vendu. C’est pourquoi une agence comme Zapinvest organise votre voyage de prospection en mettant au programme des visites de biens disponibles correspondants à vos critères de recherche précis.
6) S’informer sur le potentiel locatif
Nombreux sont les acquéreurs qui envisagent de rentabiliser leur résidence secondaire lorsqu’ils ne l’utilisent pas. Une excellente idée à creuser : les règles de locations varient selon les régions, les communes et même les copropriétés. Là aussi, un partenaire local pourra vous fournir une vision claire de ce que vous pouvez attendre du bien que vous avez repéré.
7) Éviter les idées fausses
Il est tout à fait logique de commencer ses recherches sur internet. Mais n’oubliez pas que les forums regorgent d’avis très personnels et parfois dépassés. Les portails immobiliers affichent souvent des prix qui ne correspondent plus à la réalité ou des biens qui ne sont plus disponibles, simplement pour attirer les clients… Cela peut fausser votre perception.
8) Voir de ses propres yeux
Une visite vaut mieux qu’un long discours commercial. La lumière, l’ambiance, les distances réelles, les commerces, le voisinage… Il est essentiel de ressentir l’endroit par vous-même. Prenez le temps de visiter et de comparer les lieux qui vous attirent, en compagnie de quelqu’un qui connaît réellement le terrain, pour vous projeter dans ce nouvel univers qui sera peut-être le vôtre.
9) Penser à long terme
Vos besoins et vos envies peuvent évoluer avec les années. Pensez au potentiel de revente de votre bien. Un bien situé dans un emplacement recherché, proche de services, facilement accessible et à proximité de la côte – ou dans zone naturelle plus préservée – aura tendance à conserver sa valeur, voire à vous offrir une plus-value.
10) Clarifier son projet personnel
Au cours de l’avancée et votre projet, n’hésitez pas à faire le point et à clarifier, si nécessaire, vos attentes, ou à adapter certains paramètres de votre projet de départ pour qu’il soit en parfaite adéquation avec vous et avec la réalité du terrain.
« L’achat d’un bien Espagne, c’est avant tout une rencontre entre un projet de vie, un budget un lieu et une atmosphère. Quand tout s’aligne, le choix devient évident. Et avec un bon accompagnement, le projet prend rapidement forme, » conclut Jonathan Buchet.
