- Un marché solide et un nombre de transactions en légère hausse depuis le début de l’année par rapport à l’année dernière
- Les villas et penthouses contemporains et les propriétés historiques disposant de vastes extérieurs ont la cote
Engel & Völkers, groupe international actif dans l’immobilier de qualité, fait le point sur les tendances de l’immobilier haut de gamme en Belgique depuis le début de l’année.
Une plus grande sélectivité
Le marché immobilier de luxe en Belgique est resté stable au premier quadrimestre 2025, voire en légère hausse à certains endroits. Il s’oriente toutefois vers une plus grande sélectivité car les acquéreurs sont de plus en plus exigeants. Ils recherchent des biens immobiliers alliant emplacement privilégié, exclusivité et équipements technologiques. La durabilité et la performance énergétique jouent également un rôle de plus en plus important dans les décisions d’achat. Par ailleurs, l’influence des acquéreurs internationaux s’accroît, en particulier à Bruxelles, Anvers et sur la côte.
Les grandes tendances du moment
Les villas et les penthouses contemporains ont été les plus recherchés ces derniers mois. On observe également un regain d’intérêt pour les propriétés historiques, en particulier celles disposant de grands jardins ou de terrains. Les appartements de luxe, notamment ceux dotés d’équipements de pointe (dont la domotique et la sécurité) sont très demandés, en particulier dans les centres urbains. Les villas avec de grands espaces extérieurs, des piscines et des installations de loisirs sont très prisées car les acquéreurs recherchent de plus en plus des lieux de vie privés et autonomes.
La durabilité est une tendance croissante, de plus en plus d’acheteurs privilégiant les biens à faible consommation d’énergie, les matériaux écologiques et les propriétés équipées de systèmes de production d’énergie renouvelable. Les systèmes de sécurité avancés et les technologies intelligentes pour la maison sont également de plus en plus recherchés.
Les espaces extérieurs – jardins, piscines, installations de bien-être (comme les spas et les salles de sport) – figurent en tête de liste des souhaits des acheteurs fortunés. Cela reflète une préférence croissante pour des résidences offrant une expérience de vie complète, comparable au luxe et au confort des hôtels de luxe.
Prix et emplacements prisés
Les prix ont légèrement augmenté au cours des derniers mois, en particulier dans les segments haut de gamme, avec quelques fluctuations en fonction de l’emplacement et du type de propriété. Les emplacements de choix, tels que Bruxelles, Anvers et certaines zones côtières ont connu des hausses de prix modestes, en particulier pour les propriétés bien rénovées et disposant d’un vaste terrain ou de caractéristiques uniques.
Les emplacements les plus demandés par les acheteurs à la recherche de luxe sont : en Région de Bruxelles-Capitale, les communes d’Uccle, Woluwe-Saint-Pierre et Ixelles ; en Flandre, Anvers, les régions côtières de la Flandre occidentale et certaines parties du Limbourg. Les Ardennes suscitent également l’intérêt des personnes à la recherche d’une résidence secondaire ou d’un domaine rural.
L’emplacement reste un facteur clé de la valeur, mais d’autres facteurs, tels que la taille de la propriété, la qualité des finitions, l’importance historique ou architecturale, la performance énergétique (PEB), les espaces de bureau intégrés et la présence ou la proximité d’équipements de loisirs et de bien-être jouent également un rôle croissant. Les grands espaces extérieurs privés et l’intimité globale de la propriété deviennent des critères de plus en plus importants dans la détermination de la valeur.
Profil des acheteurs et des vendeurs
En 2025, les acquéreurs à la recherche d’une propriété de luxe en Belgique ont des profils très variés. Il s’agit aussi bien d’acheteurs internationaux (notamment des Français, Britanniques, Néerlandais et Allemands) que de Belges fortunés, parmi lesquels de jeunes entrepreneurs, des chefs d’entreprise et des personnes à hauts revenus. Les familles sont également des acheteurs fréquents, en particulier pour les grandes propriétés avec de vastes jardins.
La tendance à l’achat de résidences secondaires ou de propriétés pour le week-end dans les zones rurales ou côtières se maintient. Les acquéreurs recherchent de plus en plus des maisons qui allient luxe et durabilité. Ils privilégient les propriétés qui ne sont pas seulement belles, mais aussi économes en énergie et pérennes. L’intégration technologique, comme la domotique, devient également une caractéristique essentielle.
On note aussi un intérêt grandissant pour la communauté locale autour du bien et le potentiel de croissance à long terme de certaines zones géographiques.
« Les acheteurs internationaux continuent de représenter une part significative du marché de l’immobilier de luxe (environ 20 à 30 %), avec un pourcentage particulièrement élevé dans la Région de Bruxelles-Capitale (50 %) et dans les zones côtières. La part des acheteurs provenant du réseau international d’Engel & Völkers est considérable, ce qui souligne l’attractivité et la solidité de notre enseigne, ainsi que son impact sur le marché belge », explique Kimberly Vandeput, Directrice régionale chez Engel & Völkers Belgique.
Influence de l’économie et de la législation
La réduction des droits d’enregistrement pour les premières résidences en Wallonie, qui sont passés de 12,5 % à 3 %, a déjà eu un impact notable. La région est devenue plus attractive pour les acheteurs, en particulier ceux qui souhaitent acquérir une maison familiale ou un grand domaine. La réduction de la charge fiscale a incité certains acheteurs à se positionner plus rapidement.
En Flandre, les modifications du système fiscal n’ont pas été aussi prononcées qu’en Wallonie, mais des ajustements ont été apportés pour encourager les investissements dans l’immobilier résidentiel. Ces mesures fiscales devraient avoir un impact positif sur le marché en général, y compris sur le segment du luxe.
La réglementation PEB, qui établit des normes minimales de performance énergétique pour l’immobilier, a de plus en plus d’impact sur les décisions d’achat. Les propriétés avec un bon score PEB (A ou B) gagnent en popularité, car les acheteurs deviennent plus conscients de l’environnement et cherchent à réduire leurs coûts énergétiques. Les logements avec un mauvais score PEB (E, F ou G) sont souvent moins attrayants pour les acheteurs dans le segment haut de gamme, à moins qu’ils ne soient ouverts à une rénovation complète. Les acheteurs demandent d’ailleurs de plus en plus des devis pour des rénovations ou des possibilités d’amélioration du PEB avant de prendre une décision finale.
Focus sur 5 grandes villes
Anvers – Le nombre de transactions a augmenté par rapport au premier quadrimestre 2024. Les maisons de maître continuent à être très demandées par notre clientèle, surtout dans le centre historique d’Anvers et dans les banlieues résidentielles environnantes. Dans la périphérie sud de la ville, les villas et les domaines historiques sont particulièrement prisés, surtout lorsqu’ils sont situés à proximité des grands axes routiers, tout en étant au calme.
Le PEB et l’utilisation de matériaux durables prennent de l’importance, tout comme les espaces extérieurs et le design intemporel. La localisation restant toutefois le critère n°1. Les acquéreurs sont principalement des familles belges. Ils sont plus exigeants et moins disposés à effectuer des rénovations importantes, notamment en raison des coûts élevés des travaux. En matière de prix, il y a actuellement plus de marge de négociation en raison d’une correction générale des prix du marché.
Bruges – Depuis le début de l’année, le marché de l’immobilier de luxe de milieu de gamme (entre 750 000 et 1,5 million d’euros) reste stable, tandis que le segment de l’ultra-luxe (plus de 2 millions d’euros) affiche un léger recul dû à l’incertitude macroéconomique. Les biens les plus recherchés sont les appartements de luxe dans le centre historique près du Markt et le long des canaux, les penthouses avec terrasses et vues panoramiques sur la ville, les villas contemporaines à Sint-Andries, Sint-Kruis (à quelques encablures à vélo la ville), Kristus-Koning et Assebroek (appréciés pour leur tranquillité et proximité), et les manoirs ou fermes rénovés de charme, dans la campagne brugeoise.
Les acheteurs de luxe se composent essentiellement d’entrepreneurs ou manageurs locaux, de jeunes actifs dans le monde du numérique et d’acheteurs internationaux (Néerlandais, Français et Allemands) attirés par le patrimoine et le style de vie de Bruges.
Bruxelles & Brabant wallon – Le marché est stable dans la capitale et en légère augmentation dans le Brabant wallon où les villas contemporaines sont les plus demandées. Le PEB a pris une importance considérable (il arrive en critère n°2, juste derrière la localisation), tandis que la domotique et les espaces bien-être continuent à prendre de l’importance. Parmi les communes prisées, citons Uccle, Woluwe, Ixelles, Kraainem et Waterloo. Les acquéreurs belges et étrangers (50/50) sont principalement des cadres et des familles. Nous voyons davantage de projets personnels. De leur côté, les vendeurs privilégient les offres sans conditions suspensives ou avec des conditions suspensives de crédit peu importants car dans le luxe (aussi), les vendeurs veulent être rassurés.
Courtrai – Le nombre de transactions a légèrement augmenté par rapport au premier quadrimestre 2024, grâce à l’augmentation du nombre de particuliers fortunés qui investissent dans l’immobilier, à des taux d’intérêt qui restent relativement bas et par une demande accrue d’espaces plus grands et plus privés en raison des changements de mode de vie apparus suite à la pandémie. Les villas, les penthouses contemporains et les propriétés historiques ont été les plus recherchés ces derniers mois.
Liège – Le marché haut de gamme se porte plutôt bien. Les appartements, maisons de maître et villas en excellent état trouvent rapidement preneur et sont souvent vendus dans des conditions avantageuses. La périphérie sud, comme Embourg, ainsi que le plateau de Herve au nord, sont particulièrement prisés par les acheteurs belges, notamment les professions libérales et les entrepreneurs.
La récente réduction des droits d’enregistrement a apporté davantage de dynamisme au marché immobilier dans son ensemble, mais elle a eu peu d’impact sur le segment haut de gamme. En effet, les acheteurs de ce segment possèdent souvent plusieurs biens et ne peuvent pas bénéficier du taux réduit.
Perspectives et conseils pour 2025
Le marché de l’immobilier de luxe en Belgique devrait rester solide durant le reste de l’année 2025, avec des prix globalement stables et une légère hausse dans les emplacements les plus prisés. Les acheteurs continuent de rechercher des biens alliant intimité, espaces verts et durabilité. L’intérêt international demeure élevé, notamment dans les grandes villes et les régions prestigieuses.
Les vendeurs doivent mettre en avant les atouts uniques de leurs biens, qu’il s’agisse de leur emplacement, de leur importance historique ou des équipements de luxe proposés. Investir dans des rénovations visant à améliorer l’efficacité énergétique peut clairement contribuer à augmenter la valeur du bien.
Il est recommandé aux acheteurs de ne pas se limiter à la valeur actuelle d’un bien lors de leur achat, mais de prendre également en considération sa valeur à long terme, en particulier en raison de l’importance croissante des performances énergétiques et des technologies intelligentes.
Pour les investisseurs, les biens de grande qualité, bien situés et présentant un fort potentiel de croissance sont susceptibles d’offrir les meilleurs rendements.
« Le marché de l’immobilier de luxe en Belgique devrait rester solide tout au long du reste de 2025, avec des prix généralement stables et une légère augmentation dans les zones de prestige. Les acheteurs continuent de rechercher des propriétés combinant intimité, espaces verts et durabilité. L’intérêt international reste élevé, en particulier dans les grandes villes et les régions prestigieuses », conclut Kimberly Vandeput.
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